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最高裁 平成１６年(受)第１５７３号 敷金返還請求事件（平成１７年１２月１６日言渡)
賃借建物の通常の使用に伴い生ずる損耗について、賃借人が原状回復義務を負う旨の特約が成立していないとされた事例
被上告人：賃貸人(大阪府住宅供給公社) 上告人：賃借人
賃料月額１１万７，９００円 敷金３５万３，７００円
退去時に敷金から通常損耗についての補修費用を含む３０万２，５４７円を差し引いた残額５万１，１５３円を返還
[要旨]
１．賃貸借契約は賃借人による賃借物件の使用とその対価として賃料の支払いを内容とするもの
２．賃借物件の損耗の発生は賃貸借という契約の本質上当然に予定されているもの
３．建物の賃貸借においては賃借人が通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少(通常損耗)の補修費用は賃料の中に含まれている
４．賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになる。
５．賃借人に通常損耗についての原状回復義務が認められるためには、少なくとも賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、賃貸借契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約（「通常損耗補修特約」という。）が明確に合意されていることが必要である
[「具体的に明記」「明確に合意」とはどういうことか]
この事例の事実関係の概要を説明します。
入居説明会が行われ、退却時の補修費用について、賃貸借契約書の別紙「大阪府特定優良賃貸住宅ａｎｄ・ｙｏｕシステム住宅修繕費負担区分表（一）」の「５、退却跡補修費等負担基準」（以下「本件負担区分表」という。）に基づいて負担することになる旨の説明がされたが、本件負担区分表の個々の項目についての説明はされなかった。上告人は、自分の代わりに妻の母親を上記説明会に出席させた。同人は、被上告人の担当者の説明等を最後まで聞き、配布された書類を全部持ち帰り、上告人に交付した。なお、上告人は、本件契約を締結した際、本件負担区分表の内容を理解している旨を記載した書面を提出している。
住宅修繕費負担区分表は、一般的な賃貸借契約時に交付される契約書の記載と比べても、図や表を使用して、補修箇所がかなり詳しく説明がされているものです。しかも、上告人は、本件契約を締結した際、本件負担区分表の内容を理解している旨を記載した書面を提出している。
それでも、最高裁は裁判官全員一致で「補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、賃貸借契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約（「通常損耗補修特約」という。）が明確に合意されている」とは言えないとの判断を下したわけです。
入居説明会をしても、負担区分表の内容を理解している旨を記載した書面を提出しても認められないのであれば、賃貸借契約書の条項として「原状回復費用は賃借人が負担する」と記載があるくらいでは、賃借人に通常損耗の原状回復義務を負わせることはできないということです。
この最高裁の判決は通常損耗についての原状回復義務について非常に重要であると言えるでしょう。
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